不動產(chǎn)登記暫時對市場影響不大

發(fā)表時間： 2015-03-09 00:00 來源：清遠第一房網(wǎng) 　　

3月1日，醞釀7年多的《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)落地實施，包括集體土地、房屋建筑所有權等在內(nèi)的十類不動產(chǎn)將在全國范圍內(nèi)進行統(tǒng)一登記。專家稱，將來樓市有望全面摸清家底。

羊年春節(jié)過后，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施成為街坊關注的大事件。而在需要登記的十個不動產(chǎn)項目中，房地產(chǎn)是老百姓最關心的一項。不動產(chǎn)登記制度實施后，會對樓市帶來哪些影響呢?由此帶來的種種話題，早在條例實施前已經(jīng)在網(wǎng)上熱議很久了。有人說，房產(chǎn)稅可能會跟著落地，房子多的要抓緊拋售。有人說，房價可能會降，想買房的要抓緊時機。

▶市場

近期并沒有出現(xiàn)大的波動

作為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移重要的一環(huán)，二手房市場有沒有受到影響呢?

“從消息發(fā)出到現(xiàn)在并沒有出現(xiàn)二手房房源明顯增多的跡象，也沒有交易更加頻繁的情況。”某二手房中介門店店長羅先生透露：3到5月份是清遠樓市的淡季，加上清遠庫存量大，對比一手樓，二手房沒什么優(yōu)勢。所以不動產(chǎn)登記條例的信息并沒有帶來二手房的放量。與節(jié)前相比，二手房供應保持穩(wěn)定，房源和價格與節(jié)前相差無幾。

與二手房相比，不少行內(nèi)人認為，不動產(chǎn)登記會影響一手樓成交。代理新城某樓盤的銷售經(jīng)理林先生認為，清遠庫存量大，根據(jù)此前住建局公布的數(shù)據(jù)足夠兩年的消化期，而清遠本地購買力有限，不動產(chǎn)登記或會影響外來投資、改善型購房者的購買欲。

有業(yè)內(nèi)人士認為，不動產(chǎn)登記制度最大的影響在于數(shù)十年來首次“摸清家底”，現(xiàn)在這個數(shù)據(jù)庫才剛剛開始建設。從短期來看，不動產(chǎn)登記制度的實施，對市場的影響是有限的。不過，受新政出臺的影響，市場的觀望氣氛還將持續(xù)一段時間，很多人也在期待著房子降價。

▶購房者

或是剛需購房的好機會

對不動產(chǎn)登記推出后房價下跌的猜測，業(yè)內(nèi)人士認為，不動產(chǎn)登記制度的出臺對房價的影響沒有想象中那么大。因為不動產(chǎn)登記制度并不直接影響房價，只是以它為基礎的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅會影響。

而且如果從3月開始登記，完成登記還要好幾年，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅如何收繳也是未知數(shù)，因此，現(xiàn)在談不動產(chǎn)登記對房價的影響為時過早。另外，即使有影響，作用也有限，因為影響房價的因素很多，最主要的是市場供求關系，還有稅收法律、國家宏觀經(jīng)濟走向等。

“從長期來說，對各方都有利好。對二手房公司來說，不動產(chǎn)登記簡化了手續(xù)，提高工作效率;對業(yè)主來說，不動產(chǎn)登記節(jié)約了時間和人力成本。”業(yè)內(nèi)人士認為，雖然目前不動產(chǎn)登記對于本地的房地產(chǎn)市場影響并不大，但長遠來看可能會抑制房產(chǎn)投資。有專家甚至建議，對于有多套房的市民來說，要提早考慮手上房產(chǎn)的用處，適時出手多余或閑置的房子。

▶開發(fā)商

產(chǎn)品更注重綜合品質(zhì)

不動產(chǎn)登記還將影響購房者的置業(yè)觀念。計劃在江邊買一套大戶型洋房的李先生稱，他看中的這套江景洋房雖然目前交通還不便利，但位處未來燕湖新城的絕版地段以及項目優(yōu)良的生活配套等細節(jié)打動了他，原來購置大戶型高層的計劃一步到位升級成了洋房，這其中也有不動產(chǎn)登記后，在購房出發(fā)點上從“房子越多越好”到追求“精品”因素的影響。

同時，受到影響的還有手持多套房的市民，他們或?qū)γ路慨a(chǎn)進行資產(chǎn)優(yōu)化再整合，如賣掉地段偏僻的閑置房產(chǎn)，重新購置優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)等。

對于開發(fā)商而言，需求的變化必然也帶來產(chǎn)品的改變。“以前純粹靠地段、打價格牌賣房已不夠，品牌房企將通過綜合實力贏取市場。”業(yè)內(nèi)人士分析，不動產(chǎn)登記政策的出臺是為了規(guī)范化，購房者挑選房產(chǎn)將更加謹慎，更傾向于選擇品牌開發(fā)商，對項目的綜合品質(zhì)提出更高的要求，這也無意間助推了整個房產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

央行降息，為購房者發(fā)開年“利是”

個別銀行利率仍上浮20%

剛剛開年，央行就為購房者發(fā)開年“利是”：中國人民銀行2月28日決定，自2015年3月1日起，金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至5.35%;一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.5%，同時結(jié)合推進利率市場化改革，將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍。

貸款40萬元，20年可省13000元

此次，央行宣布降息后，5年以上房貸利率為5.9%，而此前為6.15%。按照清遠普通商品住宅來算，貸款40萬元，按照等額本息20年的還款期，5.9%的利率每月還款2900.45元，20年總利息為296107.04元;按照此前6.15%利率來算，每月多還款約59元，20年總共多還款利息13000多元。

個別銀行利率仍上浮20%

據(jù)悉，目前農(nóng)、工、商、建四大行以及郵政、交行等針對優(yōu)質(zhì)客戶均實施基本利率，最低優(yōu)惠可申請到9.5折，非優(yōu)質(zhì)客戶上漲幅度在5%-15%之間，而個別銀行依然上浮20%。

據(jù)第一房網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房貸上浮幅度視樓盤而定，樓盤不同，利率上浮點也不一致。如萬科農(nóng)行最低首套房貸利率上浮5%，建行房貸利率上浮12%;東方天城交行首套房貸利率僅上浮5%，如果是做廣發(fā)銀行按揭，需上浮20%;金海灣豪庭針對優(yōu)質(zhì)客戶，跟工行合作可以做到在基準利率基礎上申請9.5折優(yōu)惠。

巴曙松

降息降低了開發(fā)商融資成本

住宅市場調(diào)整的趨勢無法改變

近期，國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松在參加一次論壇時表示，此次央行降息雖然降低了購房者的月供負擔和開發(fā)商的融資成本，但房地產(chǎn)銷售拐點已經(jīng)到來，住宅市場調(diào)整的趨勢無法改變。

他認為2013年8萬億的銷售額可能是中國房地產(chǎn)市場銷售的歷史高位，新房市場如今已迎來開工和銷售的拐點，但不意味著未來銷售會陡降，整體將維持高位震蕩。隨著市場供需趨于平衡，房價漲勢放緩，成本上升，這意味著房企高利潤時代的終結(jié)。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)從住宅市場的過度繁榮進入多元業(yè)態(tài)，住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融等興起，未來前期調(diào)研、產(chǎn)品設計以及后期的物業(yè)管理會創(chuàng)造出更大的價值。

世聯(lián)分析

央行寬松加碼，樓市溫和上行

2月初，世聯(lián)地產(chǎn)網(wǎng)欄目“世聯(lián)分析”認為，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，2月的降準有力承接了9·30松貸和11月降息的寬松預期，有助于整個行業(yè)的回暖。第一，由于銀行可貸資金增多，有利紓緩開發(fā)商資金鏈偏緊的狀況，融資困難和資金成本高的難題有望進一步緩解;第二，銀行首套房利率有望松動，有助于潛在購房需求進一步釋放;第三，央行降準釋放寬松信號，疊加前期地方政府一系列行業(yè)支持政策，如公積金貸款額度上升、二套房貸款利率下調(diào)等，對市場信心有進一步的提振作用，成交企穩(wěn)后，房地產(chǎn)投資增速有望實現(xiàn)筑底。

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